温州二手房

温州二手房购置流程和注意事项

【导语】:  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  01. 需求自我分析

  先做客观需求分析,充分考虑家人上班、上学的方便程度,以及休闲娱乐等需求,并列出包括地段,生活配套,房型,面积,楼层等条件的表格,依各项重要性1-5分做出评比,并在日后每次看房时都拿出来参考,条件愈是趋近,离您的理想愈近。

  02. 购置能力评估

  自我能力评估,从家庭收入及银行贷款两方面来衡量。首先了解家中可用资金有多少,如存款、股票等,算出自备款部分,再从固定收入中扣除固定开支,算出自己的付款能力(月供最好不要超过家庭月收入的三分之一),即可得知自备款和贷款部份的金额,两者加起来则为自己可购买多少价位的房子。一般二手房贷款约为总房款的60%-70%,贷款年限最长三十年。年限如选择中长期每月还款就较少,但相应的利息累加就高了,具体见下表。

  【 提示 】 计划虽然周密,但总会多出一些意想不到的开支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要预留足够的中介费、契税、维修基金等费用。

  03. 找房渠道选择

  寻房渠道大致有两种:

  1. 委托中介。中介特点是可以提供一站式的专业服务,还代办买卖流程中所有事项,把自己的需求详细的说出来,他们会尽可能寻找符合条件的物业,直至找到满意的为止。

  2. 专业房产网站:网络信息发布快但更新慢,有些房源实际已经不存在了。再加上网络的虚拟性,信息还是需要先确定一下真实程度。

  04. 中介服务选择

  总的来说要选择口碑较好的品牌中介。可以通过亲戚朋友、同事、媒体等各种途径了解、比较哪几个公司服务比较完善,并且没有纠纷事件发生。如果您已经锁定购买区域或楼盘,就可直接去该区域内找当地的中介,因为中介公司都会有自己的主打商圈,本商圈内的挂牌房源较多,您的选择余地就会更大。经纪人也更了解本地所有楼盘的细节情况。如果只是有一个大概购房标准,没有确定具体目标,就需要委托在全市各区都有连锁分店,并且房源互相流通的公司。比如信义、中原、泛城、顺驰、智恒等。

  【 提示 】 可以多委托几家公司,这样找到合适房子的机会较大。但也不是多多益善,否则不但电话被打爆,而且你也会因疲于看房而渐渐失去了判断力。

  05. 与经纪人的交流

  找资深的经纪人。在去中介公司之前,先去您要咨询的区域周边熟悉情况,在与经纪人攀谈的过程中洞察他所说的和您实地了解的是否相吻合,如果不是,那他的资历一定很浅,或者根本就不诚实,这样的经纪人根本起不到为您服务的作用。对您的经纪人尽可能详细罗列对物业的要求(地段,就学环境,休闲设施,楼层,房型,景观,小区位置等),先过滤掉明显不符合要求的房子,避免消耗不必要的时间和精力。从他那里得知原来业主出售的真正意图,也可以侧面了解到房屋是否存在缺陷。

  【 提示 】 跟中介说您买房预算时,价格范围可以上下浮动15-20%,因为有时会有少量超低价的房源是物超所值的,不要错过这个机会;另一方面,在目前市场情况下,房东的挂牌价有时可以降15-20%左右。

  06. 实地察看物业

  在实地察看中,需要注意的问题很多。小区周围环境、交通、购物、就医的便利性等。小区配套要看小区的规模,绿化率,有没有会所,物业管理是否到位,停车位或车库是否充足等。从安全通道,大厅,外立面等公共部分来判断建筑品质。进入房间里面,看房型设计的紧凑与否,有没有大量面积浪费,每个房间的采光、视野有没有遮挡,是否有景观,水压够不够等等。对于装修房则要仔细观察装修质量,地板、门窗、橱柜有没有变形,天花板、墙壁是否有渗水的痕迹。有些房子表面看来经过翻新,实质想掩盖一些严重不足,千万不要被蒙混。抄录下随房附送的家具、家电品牌和尺寸大小,以备后用。另外,小区里居民素质的高低也很关键。跟住在里面的业主聊天过程中,也能知晓小区居住的方便程度。

  【 提示 】 有时一套房子因为业主原因暂时看不到,中介会带您去看同小区里相同或类似的房型做替代品。在签定金协议之前,一定要再实地去看一次您的“准房屋,毕竟二手房之间的个体差异是很大的。

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